Tuy nhiên, khi Công ty trao đổi với chủ đầu tư thì quan điểm của chủ đầu tư đưa ra là không cần phải có thông báo này. Bởi, chủ đầu tư đã có “Thông báo đủ điều kiện huy động vốn bằng việc ký hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai” và Thông báo này đã bao gồm đủ điều kiện huy động vốn bằng việc ký hợp đồng hợp tác. Với thông báo đủ điều kiện ký hợp đồng hợp tác, chỉ cần có chấp thuận đầu tư, giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc; còn thông báo đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư không những phải đáp ứng những nội dung của thông báo đủ điều kiện ký hợp đồng hợp tác mà còn phải có giấy phép xây dựng, xong phần móng, bảo lãnh… Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty CP Sản xuất cửa nhôm Hoàn Phát đề nghị giải đáp, khi chủ đầu tư đã có thông báo đủ điều kiện huy động vốn bằng việc ký hợp đồng mua bán với khách hàng thì không nhất thiết phải thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện huy động vốn bằng việc ký hợp đồng hợp tác với Công ty nữa có đúng không? Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trường hợp ký hợp đồng mua, bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Công ty đối chiếu trường hợp cụ thể của Công ty với quy định của pháp luật nêu trên để thực hiện. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì đề nghị Công ty liên hệ Sở Xây dựng TPHCM là cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở đối với trường hợp Công ty dự định ký hợp đồng hợp tác đầu tư để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền. Bộ Xây dựng vừa có công văn 489/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng Hà Nội hướng dẫn về việc chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng: Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ký quỹ,...để huy động vốn khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản (tại Khoản 5 Điều 13, Điều 54, Điều 55, Điều 56) và pháp luật về nhà ở (Khoản 8, Khoản 9 Điều 6, Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở; Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) đã có các quy định về việc huy động vốn, bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.. .trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định của pháp luật thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. Do đó, đề nghị Sở Xây dựng Hà Nội đối chiếu các quy định của pháp luật với từng trường hợp cụ thể trên địa bàn để xử lý theo quy định. Thông tư hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo hình thức chỉ định chủ đầu tư; trình tự, thủ tục thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước; trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước. Theo Thông tư, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được giao đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trước khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại khu vực, địa điểm có nhà ở xã hội. Quy định chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây dựng nhà ở nêu tại khoản 5 Điều 16 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng đối với các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại các thành phố, thị xã (tính theo ranh giới hành chính, không phân biệt khu vực đô thị và khu vực nông thôn) hoặc tại các khu đô thị mới được quy hoạch thành thành phố, thị xã; đối với các khu vực khác thì chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức bán nền nhưng phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thì các bên có thể thoả thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở. Trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (chủ đầu tư có thể thực hiện phân chia cả ba loại nhà ở là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư hoặc có thể phân chia một hoặc hai loại nhà ở); số lượng nhà ở thương mại còn lại trong mỗi dự án sau khi phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn giao dịch bất động sản khi có đủ các điều kiện theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức này phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP khi bán từng căn hộ riêng biệt thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ như theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Việc bán, cho thuê các căn hộ nêu trên không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý. |
