(Baonghean) - Đất đai gắn liền với quá trình phát triển của loài người, gắn liền với mọi hoạt động của xã hội, nhất là nông nghiệp, nông dân, nông thôn. Trong thời kỳ đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế. Bên cạnh yếu tố tích cực đó, thì từ đất đai cũng nẩy sinh nhiều tiêu cực, tham nhũng, mất cán bộ, đảng viên. Chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai là một trong những chế định kinh tế quan trọng, được các nhà làm luật và nhân dân quan tâm trong Hiến pháp. Hiến pháp mới 2013 nhất quán với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý trong giao, thu hồi và trưng dụng đất (Điều 53, 54). Quan điểm như vậy là hợp lý, bởi đất đai không chỉ là tài nguyên, là nguồn lực quan trọng để kiến thiết cơ sở hạ tầng liên quan tới kinh tế và đời sống và là tư liệu sản xuất không thể thiếu của nông dân, mà nó còn gắn với chủ quyền lãnh thổ quốc gia. Từ ngày đầu lập nước, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã khẳng định về nước Việt Nam độc lập là phải vì dân, tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, do nhân dân làm chủ. Do đó, trong tài sản chung của quốc gia thì đất đai, đương nhiên phải thuộc sở hữu toàn dân, do nhân dân làm chủ. Từ đó, Hiến pháp mới bổ sung nội dung quan trọng: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54). Rõ ràng, quyền sử dụng đất được đưa vào Hiến pháp như một dạng tài sản. Nghiên cứu các Hiến pháp trước đây, chúng ta thấy lần đầu tiên, quyền sử dụng đất, việc bảo hộ quyền sử dụng đất và việc chuyển quyền sử dụng đất được Hiến định rõ ràng. Khi đã là tài sản, người nắm quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê, để lại thừa kế, góp vốn kinh doanh. Để đưa Hiến pháp vào cuộc sống, những quyền này sẽ được Nhà nước triển khai qua các văn bản dưới luật. Hiến pháp mới 2013 cũng bổ sung nội dung cụ thể về thu hồi đất. Vấn đề này luôn là lĩnh vực nhạy cảm, nhất là thời điểm “sốt” đất, “tấc đất, tấc vàng” thường nảy sinh nhiều khiếu kiện, nhất là khiếu kiện vượt cấp, khiếu kiện đông người, phức tạp, kéo dài. Hiến định vấn đề này sẽ làm giảm sự tùy tiện trong việc thu hồi đất, gây bức xúc trong nhân dân. Hiến pháp mới quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” (Khoản 3, Điều 54). Theo đó, những dự án phát triển kinh tế - xã hội gắn với lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mới được Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Những dự án phát triển kinh tế - xã hội khác, chủ đầu tư phải thỏa thuận với chủ quyền sử dụng đất để nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại quyền sử dụng đất. Hiến pháp mới cũng bổ sung quy định về trưng dụng đất: “Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai” (Khoản 4, Điều 54). Với quan điểm đó, trong những trường hợp thật cần thiết do luật định, Nhà nước có thể ra quyết định hành chính để sử dụng quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Đất đai được Nhà nước thu hồi, trưng dụng lâu dài hoặc có thể có thời hạn nhất định. Với trường hợp có thời hạn khi thực hiện xong nhiệm vụ vì lợi ích quốc gia thì người có quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện quyền sử dụng của mình theo pháp luật. Điều này thực hiện công khai, minh bạch sẽ tạo đồng thuận cho người dân trong thực thi nghiêm túc pháp luật. Phan Nguyễn
Người sử dụng đất hợp pháp được hiểu như thế nào? Người sử dụng đất hợp pháp sẽ được hưởng những quyền mà người sử dụng đất không hợp pháp không thể được hưởng. Pháp luật về đất đai quy định về đối tượng sử dụng đất này ra sao?  Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang có tranh chấp về đất đai với nhà hàng xóm. Khi được cơ quan Nhà nước tại địa phương hòa giải thì tôi nhận được thông tin nhà tôi không là người sử dụng đất hợp pháp. Do đó, không thể có quyền đối với thửa đất mà tôi đang tranh chấp. Tôi muốn Luật sư cho tôi biết pháp luật quy định về người sử dụng đất hợp pháp là người như thế nào? Và người sử dụng đất hợp pháp thì có những quyền cụ thể gì? Chào bạn, liên quan đến vấn đề người sử dụng đất hợp pháp mà bạn đang có vướng mắc, chúng tôi xin giải đáp như sau: Người được quyền sử dụng đất hợp pháp gồm những ai?Trước hết, pháp luật về đất đai không định nghĩa người sử dụng đất hợp pháp là gì mà quy định về những đối tượng được sử dụng đất và hình thức sử dụng đất của các đối tượng đó. Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định những đối tượng sau đây được quyền sử dụng đất tại Việt Nam: Một là, tổ chức trong nước (bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự); Hai là, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước (thường được hiểu là hộ gia đình, cá nhân là công dân Việt Nam và thường trú ở trong nước); Ba là, người sử dụng đất là cộng đồng dân cư (gồm có cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ); Bốn là, các cơ sở tôn giáo là người sử dụng đất (trong đó, cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, hoặc các trường đào tạo riêng của tôn giáo hoặc trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo theo quy định pháp luật); Năm là, người sử dụng đất tại Việt Nam có thể là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (các tổ chức này bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận hoặc cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, các cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan là đại diện của tổ chức liên chính phủ); Sáu là, người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (theo quy định của Luật Quốc tịch 2008); Bảy là, đối tượng được sử dụng đất cũng có thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (các doanh nghiệp này bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, hoặc doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư). => Đây là 07 nhóm đối tượng được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Thứ hai, những đối tượng này được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua các hình thức: + Được Nhà nước giao hoặc cho thuê (giao hoặc cho thuê có thời hạn); + Được nhận chuyển quyền sử dụng đất (như nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,...) theo quy định của pháp luật đất đai; + Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng (ví dụ Nhà nước công nhận đất ở của hộ gia đình, cá nhân…). => Theo đó, các đối tượng này khi được sử dụng đất thông qua một trong những hình thức trên đây và được ghi vào Sổ địa chính theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì được phép sử dụng đất hợp pháp tại Việt Nam. Thông thường, để ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, các đối tượng nêu trên sẽ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng/sổ đỏ) theo quy định và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện. Lưu ý: + Một số đối tượng sử dụng đất mà chúng tôi nêu trên (ví dụ như tổ chức, cá nhân…quản lý, sử dụng đất công ích tại xã, phường, thị trấn…) mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được ghi nhận quyền sử dụng vào Sổ địa chính và do đó, họ vẫn được quyền sử dụng đất hợp pháp. + Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình,...được những người mà Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nêu trên cho mượn, cho thuê lại, cho thuê…quyền sử dụng đất cũng là những người được sử dụng đất hợp pháp. Kết luận: Những người sử dụng đất hợp pháp là những đối tượng được chúng tôi liệt kê ở trên mà họ được sử dụng đất thông qua việc được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp và phải được Nhà nước ghi vào Sổ địa chính. Hoặc những người được mượn, được cho thuê, cho thuê lại…quyền sử dụng đất hợp pháp từ những đối tượng trên thì cũng là những người được quyền sử dụng đất hợp pháp. Quyền của người sử dụng đất là gì?Quyền của người sử dụng đất có thể được hiểu là những hành vi hoặc lợi ích mà người sử dụng đất được hưởng hoặc được làm theo quy định pháp luật. Căn cứ quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: Một là, được cấp Giấy chứng nhận: Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện khi người sử dụng đất đã đủ điều kiện ví dụ như phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai…; Hai là, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất: Ví dụ lợi nhuận thu được từ việc nuôi trồng thủy sản trên đất, tiền thu về khi bán cây trồng lâu năm trên đất…; Ba là, được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp, ví dụ như có nước sử dụng cho canh tác, trồng trọt,...; Bốn là, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, ví dụ như được cơ quan khuyến nông của huyện hướng dẫn cách xử lý đất phèn, đất mặn,...; Năm là, quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình (thường biểu hiện ở việc người sử dụng đất được quyền khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo khi bị xâm phạm quyền sử dụng đất của mình); Sáu là, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 (ví dụ đền bù bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, cây trồng vật nuôi trên đất…); Bảy là, có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (ví dụ được khởi kiện về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai hoặc khởi kiện yêu cầu chia thừa kế là quyền sử dụng đất…). => Đây là những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 quy định một số quyền đặc biệt được áp dụng cho những đối tượng sử dụng đất riêng biệt, ví dụ như: - Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề như quyền về lối đi qua, quyền về cấp thoát nước, quyền về đường dây tải điện…(Điều 171 Luật Đất đai 2013); - Quyền được lựa chọn hình thức thuê đất (Điều 172 Luật Đất đai 2013): Đây là quyền mà Nhà nước cho phép người sử dụng đất thuê của Nhà nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; - Quyền được góp vốn, cho thuê, chuyển nhượng…quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại Điều 174 Luật Đất đai 2013 đối với người sử dụng đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; - Quyền được nhận tặng cho, nhận thừa kế,...của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013. - Các quyền khác được quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan; Như vậy, người sử dụng đất (người được sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, nhận tặng cho, thừa kế…quyền sử dụng đất) có các quyền chung và các quyền riêng biệt khác tùy từng đối tượng theo quy định như chúng tôi đã nêu trên. Trên đây là giải đáp thắc mắc về Thế nào là người sử dụng đất hợp pháp? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ >> Khi nào doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất? >> Trường hợp nào được Nhà nước cho thuê đất? |
