Có được Nhà nước bồi thường không? Kính chào Luật sư? Năm 2001,Gia đình anh tôi nhảy dù xây dựng nhà trái phép trên đất hoang do UBND xã N quản lý. Đến 2002, UBND huyện A quyết định xử phạt vi phạm chính: 3 triệu đồng, sau đó cho phép tôi làm thủ tục hợp thức hóa cấp sổ đỏ. Tôi đã làm đơn, và UBND xã lập thủ tục trình UBND huyện cấp sổ đỏ. Khi nhận thông báo nộp tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gi đình anh tôi không có tiền nộp, nên UBND huyện không cấp sổ đỏ. Đến 2009, UBND huyện quy hoạch làm khu TTCN và tiến hành giải tỏa trong đó có nhà của anh tôi. Vậy khi bị giải tỏa gia đình anh tôi có nhận được đền bù hay có chính sách ưu tiên gì không ? Xin trân terọng cám ơn!
Với giá chỉ bằng 50 hoặc 70% giá thị trường, nhiều thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đang âm thầm được giao dịch. Và đến nay cũng đã có không ít người mắc kẹt với hình thức mua bán đất đai đầy rủi ro này. Sở hữu một mảnh đất để có thể làm nhà, ổn định chỗ ở tại những thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM là mong muốn của nhiều người. Tuy nhiên, do một bộ phận người dân do không có đủ khả năng về kinh tế nên đã “đánh liều” mua những thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với giá chỉ bằng từ 50-70% so với giá thị trường. Thực tế cũng đã có không ít người thu lãi lớn nhờ quyết định có phần liều lĩnh của mình khi thửa đất đủ điều kiện để được phép cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều người mắc nợ với hình thức mua bán đầy rủi ro này.
Anh Dũng – một nhân viên văn phòng tại Thanh Xuân – Hà Nội cho biết vào năm 2009, khi gia đình đón người con đầu lòng anh chị đã dồn hết tiền tiết kiệm và vay mượn thêm anh em trong gia đình để mua một ngôi nhà cấp bốn xây sẵn trên mảnh đất 52 m2 tại phường Trung Văn (Nam Từ Liêm – Hà Nội) với giá 200 triệu đồng. Do ngôi nhà cấp bốn mới được xây dựng, anh chị chỉ cần sửa sang thêm một chút là có thể chuyển về ở ngay. Theo anh Dũng tại thời điểm đó nhiều người về đây tìm mua đất và việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và bằng hình thức giấy viết tay thời gian này cũng diễn ra khá phổ biến. Có người bỏ tiền mua cả nghìn mét vuông để xây nhà trọ cho thuê, nên anh chị cũng quyết định xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ những quy định của pháp luật. Vấn đề của gia đình anh Dũng phát sinh khi chỉ vài năm sinh sống ổn định tại đây thì khu vực này bị thu hồi để xây dựng một khu đô thị mới. Lúc này gia đình anh cũng như nhiều hộ dân mua đất tại đây mới “ngã ngửa” khi mảnh đất đã mua không thể làm được sổ đỏ. Ông bố của 2 con cho biết những năm đầu khi dự án đô thị mới được công bố thì mỗi năm phường lại mời các gia đình sở hữu nhà đất tại đây lên đối thoại với chủ đầu tư về giá tiền bồi thường. Tuy nhiên, suốt một thời gian dài các bên chưa thể đi đến thống nhất. Bên cạnh đó những năm gần đây, dự án đô thị tại khu đất cũng rơi vào cảnh “dự án treo”. Khiến nhiều người muốn bán lại mảnh đất của mình nhưng không thể tìm được người mua. Anh Dũng cho biết giờ chỉ mong chủ đầu tư dự án sớm đạt được thỏa thuận đền bù với người dân để thoát khỏi những rắc rối từ mảnh đất mua mà không có sổ đỏ cách đây 11 năm. Không may mắn như gia đình anh Dũng là có nhà cấp bốn để ở tạm trong hơn chục năm qua và giờ là chờ đền bù từ chủ đầu tư cho mảnh đất đã mua không có sổ đỏ, gia đình anh Tuấn-chị Liên (tại Thanh Trì – Hà Nội) lại mất trắng gần 100 triệu khi bỏ tiền mảnh đất “nhảy dù” của người khác từ năm 2010. Anh Tuấn kể thời điểm gia đình mua mảnh đất “nhảy dù” này cũng có rất nhiều người tìm về mua, hoạt động mua bán diễn ra nhộn nhịp và tất cả đều chỉ được người bán dẫn đến thửa đất và các bên bàn giao tiền mà không có bất kỳ giấy tờ gì kèm theo. Tuy nhiên, sau vài năm trồng rau trên mảnh đất “nhảy dù” thì đến năm 2017, toàn bộ khu đất bị thu hồi để địa phương phát triển dự án khu đô thị. Do không có bất kỳ giấy tờ mua bán gì về mảnh đất trên khiến anh chị cùng nhiều người mua đất tại đây mất trắng số tiền đã bỏ ra từ mấy năm trước. Chị Liên thừa nhận đây là một cái giá đắt cho sự thiếu hiểu biết của hai vợ chồng khi quyết định xuống tiền mua đất “nhảy dù”. Chị cũng thừa nhận chỉ mới trả hết số nợ vay để mua mảnh đất “nhảy dù” cách đây cả chục năm. Trả lời câu hỏi có nên mua đất chưa có sổ đỏ, luật sư Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết việc mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có rất nhiều rủi ro. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ. Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với đất ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà đất viết tay sẽ bị vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi..., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà đất không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản. Theo Hoàng Nam (báo danviet)
Mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không? Mua bán đất không có giấy tờ. Tóm tắt câu hỏi: Em chào hội đồng luật sư. Em đang có ý định mua đất xây nhà tại Hà Nội và hiện đang có 1 mảnh đất không có sổ đỏ mọi người gọi là đất nhảy dù nhưng vẫn có đóng thuế cho nhà nước đầy đủ. Em muốn hỏi là bây giờ e mua mảnh đất đó và xin giấy phép xây dựng được không ạ, nếu được thì quy trình và các điểm quan trọng cần chú ý như nào ạ. Rất mong nhận được hồi đáp của hội đồng luật sư. Em xin cảm ơn ạ. Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia. Luật sư tư vấn: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 1. Căn cứ pháp lý: Luật đất đai năm 2013 Bộ luật dân sự năm 2015 Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 2. Nội dung tư vấn: Dựa trên thông tin bạn cung cấp, hiện nay bạn đang có ý định mua đất để xây nhà tại Hà Nội. Hiện đang có một mảnh đất không có sổ đỏ, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được mọi người thường gọi là đất nhảy dù, nhưng vẫn có đóng thuế cho nhà nước. Để xác định việc mua mảnh đất này có hiệu lực và có giá trị pháp lý hay không thì cần xem xét các phương diện sau: Trước hết, về vấn đề “đất nhảy dù”, hiện nay trong các văn bản pháp luật không định nghĩa cụ thể về khái niệm này, tuy nhiên, có thể hiểu đây là tên gọi để chỉ loại đất được lấn chiếm đất công, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất… Trong trường hợp này, dù mảnh đất này có phải là đất nhảy dù hay không, thì đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất (cho dù là hộ gia đình, cá nhân, hay tổ chức kinh tế…) muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác phải đáp ứng điều kiện là mảnh đất giao dịch đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất được thừa kế của người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do vậy, khi bạn biết rõ mảnh đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn thực hiện việc mua (nhận chuyển nhượng) mảnh đất này thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn với người bán (người chuyển nhượng) sẽ không có giá trị pháp lý, và sẽ bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, vi phạm điều cấm của pháp luật. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 thì một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện:
Căn cứ theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 thì khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định về điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, vi phạm điều cấm của pháp luật thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu. Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động với một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Trường hợp bạn đang giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không kinh doanh bất động sản thì trong trường hợp này, hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với bên bán (bên chuyển nhượng) sẽ không được công chứng, chứng thực do mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đáp ứng điều kiện được phép chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Từ những căn cứ nêu trên, khi mảnh đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bạn thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất này sẽ bị vô hiệu. Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 thì khi giao dịch vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; và các bên buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, nếu bạn vẫn thực hiện việc nhận chuyển nhượng (mua) quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này sẽ không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc bạn muốn xin giấy phép xây dựng trên mảnh đất này thể hiện việc bạn đang muốn thực hiện việc xây dựng, thực hiện quyền sử dụng đối với mảnh đất này. Căn cứ theo quy định tại Điều 189, 190, 191 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền sử dụng được xác định là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được thực hiện việc sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Do mảnh đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa xác định được chủ sở hữu hợp pháp của tài sản này, hơn nữa mảnh đất này có nguồn gốc là đất lấn chiếm, và bạn không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp, không phải là người được chủ sở hữu ủy quyền nên bạn không thể thực hiện việc xây dựng hay xin giấy phép xây dựng trên phần đất này. Như vậy, từ những căn cứ được phân tích ở trên, để có thể mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất này và thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng trên phần đất này thì bạn cần thực hiện các trình tự, thủ tục sau: – Người bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất phải tiến hành thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì tùy vào từng trường hợp mà đất do hộ gia đình, cá nhân lấn, chiếm vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. – Sau khi người chuyển nhượng đã có Giấy chứng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thì bạn mới thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực rồi tiến hành thủ tục chuyển quyền, sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. – Sau đó, với tư cách là người chủ sử dụng đất hợp pháp, bạn có thể tiến hành các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với phần đất phù hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất này. – Trường hợp mảnh đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng, tuy nhiên chưa thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay chưa tiến hành thủ tục chuyển quyền, sang tên tại cơ quan có thẩm quyền mà bạn lại muốn xây dựng trên phần đất này thì người sử dụng đất đối với phần đất này (bên chuyển nhượng) sẽ phải làm hợp đồng ủy quyền, thể hiện sự đồng ý cho bạn được thực hiện hoạt động xây dựng trên phần đất này, thì bạn mới có thể thực hiện thủ tục xin phép xây dựng.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai – nhà ở của chúng tôi: – Tư vấn pháp luật đất đai – nhà đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại – Luật sư tư vấn luật đất đai – nhà đất trực tuyến qua email, bằng văn bản – Luật sư tư vấn luật đất đai tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu – Các dịch vụ Luật sư tư vấn – tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia! Trân trọng cám ơn! |
