Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM vừa trình UBND Thành phố dự thảo công văn hướng dẫn về chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực quy hoạch nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu theo Luật Quy hoạch đô thị. Dự thảo văn bản hướng dẫn trên đã được Sở TN&MT TP.HCM lấy ý kiến góp ý của 8 sở, ngành và UBND quận, huyện. Hộ gia đình, cá nhân có đất tại các khu vực quy hoạch nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu, không phân biệt chức năng quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư xây dựng mới, sẽ được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất. Theo dự thảo hướng dẫn, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở tại các khu vực quy hoạch nhóm nhà ở phải đảm bảo các điều kiện và thủ tục. Cụ thể, trình tự gồm 2 bước sau: Bước 1: Căn cứ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở để xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân và chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ, UBND quận, huyện và TP.Thủ Đức đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Sau khi các địa phương báo cáo, Sở TN&MT sẽ trình UBND TP.HCM phê duyệt.  Bước 2: Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm được duyệt và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, Phòng TN&MT các quận, huyện phải có trách nhiệm thực hiện các khâu sau: Xác minh thực địa và lập biên bản xác minh; thẩm tra hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; dự thảo tờ trình kèm dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để UBND quận, huyện ký quyết định; Chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để lập phiếu chuyển thông tin địa chính xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Sau khi người được chuyển mục đích sử dụng đất hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Phòng TN&MT phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ký cấp mới giấy chứng nhận nhà đất hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp. Nhiều năm qua, khái niệm “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới” được thể hiện trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 tại TP.HCM. Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, cùng với quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp, quy hoạch khu dân cư xây dựng mới được lập ra để xác định các khu vực ưu tiên kêu gọi đầu tư xây dựng dự án nhà ở, công trình hoặc tổ hợp công trình sử dụng nhiều chức năng. Để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải lập, trình duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 để xác định cụ thể vị trí, cơ cấu, bố cục chức năng và chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc cho từng hạng mục. Trong Quyết định số 60/2017 về diện tích tối thiểu được tách thửa đất, UBND TP.HCM quy định các trường hợp đất thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa. Xuất phát từ khái niệm quy hoạch và quy định điều kiện tách thửa đất nói trên, suốt thời gian qua, không ít người dân có đất thuộc “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới” tại TP.HCM không được giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà hoặc tách thửa đất. Sau 3 năm chỉnh sửa, TP.HCM sắp có quy định tách thửa mớiSau khi tiếp thu ý kiến từ các sở, ngành, giai đoạn 2021 – 2023, Sở TN&MT TP.HCM đã nhiều lần chỉnh sửa dự thảo quy định tách thửa đất. Hiện đang tổ chức phản biện xã hội. Người dân có đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải đạt điều kiện, tiêu chí theo Luật Đất đai. Mặt khác, đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì được cấp phép xây dựng, những khu vực chưa có quy hoạch 1/500 sẽ căn cứ theo quy chế quản lý kiến trúc để cấp phép. Theo thống kê, hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có gần 14.000ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Đức, Quận 7, Quận 12, quận Bình Tân và ba huyện: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Những người dân có đất nằm trong quy hoạch loại đất này nhiều năm nay mất hết các quyền lợi như: Không tách thửa, không chuyển mục đích, không cấp phép xây dựng... Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều quận, huyện đã từng đề xuất nhiều giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi cho người dân. Cụ thể, Sở Xây dựng đã đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Khi đó người dân sẽ được xây nhà ở riêng lẻ không quá 6 tầng, nếu nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6m được xây dựng không quá 4 tầng. Các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình công cộng chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Trong thời gian qua, do Thành phố Hồ Chí Minh chưa có quy định chi tiết, cụ thể về đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp có được tách thửa, được chuyển đổi mục đích, được cấp phép xây dựng hay không cho nên mỗi quận, huyện, thành phố Thủ Đức của thành phố áp dụng một cách khác nhau, nơi cho, nơi không. Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh kiến nghị được thí điểm cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở trên cơ sở rà soát, thẩm định theo nhu cầu thực tế, phù hợp với quy hoạch, có đăng ký sử dụng đất, không có quyết định, thông báo thu hồi đất. Việc cho chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: Nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu; tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu, vừa có quy hoạch dân cư hiện hữu vừa có quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Quận Bình Tân có hơn 341ha đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đơn vị này chỉ cấp phép xây dựng tạm cho người dân và yêu cầu người dân tự tháo dỡ, cam kết không bồi thường về nhà ở, kiến trúc khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Riêng người dân có đất trong đất hỗn hợp thì không được cấp phép xây dựng, không được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất. Tương tự, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cũng tạm ngừng nhận hồ sơ tách thửa đối với đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Nhiều ý kiến cho rằng, quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp là khái niệm của Sở Quy hoạch-Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh đưa ra và không có trong các quy định của pháp luật. Sau đó trong Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 5/12/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa cũng nói rõ, cấm tách thửa đối với loại đất này. Đây cũng là lý do thời gian qua, nhiều địa phương trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tạm ngừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích, cấp phép xây dựng đối với đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới này dù nhu cầu của người dân rất lớn. Ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng Quản lý sau quy hoạch, Sở Quy hoạch và Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, sở dĩ có khái niệm "đất dân cư xây dựng mới" là do căn cứ vào quy định của Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng. Theo đó, người lập quy hoạch phải dự trù sự phát triển về dân số, đô thị nên phải định hướng, dự kiến dành ra khu vực để đầu tư các công trình dân cư xây dựng mới. Khái niệm đất dân cư xây dựng mới là một khái niệm về dạng đất ở, sử dụng trong công tác quy hoạch theo định hướng. Theo một đại biểu Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, về bản chất đất dân cư xây dựng mới là đất ở. Do vậy, các cơ quan chức năng cần giải quyết quyền lợi của người dân trong quy hoạch này như đất ở. Để làm được những vấn đề này, công tác rà soát quy hoạch cần phải được làm một cách thực chất. Để bảo đảm quyền lợi cho người dân, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo các ngành chức năng có biện pháp tháo gỡ khó khăn, giải quyết quyền và lợi ích chính đáng cho người dân bị ảnh hưởng tại các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới. Các quận, huyện và thành phố Thủ Đức phối hợp Sở Quy hoạch-Kiến trúc tổng rà soát, đánh giá hiện trạng sử dụng đất thực tế, nhu cầu kêu gọi đầu tư của tất cả các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000 trên địa bàn; hoàn tất công tác lập Quy chế quản lý kiến trúc chung Thành phố Hồ Chí Minh trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét phê duyệt để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng cho người dân. |
